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Prestito Vitalizio Ipotecario conviene? Guida 2019

Quando e a chi conviene il prestito Vitalizio Ipotecario? Come funziona questo prestito ipotecario a pensionati? Ecco una guida per chiarire alcuni dubbi in merito.

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Il prestito vitalizio ipotecario nasce in ambiente anglosassone come “reverse mortgage”, nome con cui tutt’ora è noto ai più anche in Italia.

Si tratta di una forma di finanziamento destinata ai proprietari di immobili con più di 60 anni che necessitano di liquidità. Non è purtroppo raro, infatti, che dopo anni di duro lavoro ci si ritrovi sì con una casa propria ma senza il denaro sufficiente per arrivare a fine mese, aiutare i figli o far fronte a spese impreviste. Senza contare che per molti la pensione è nettamente inferiore a quello che era lo stipendio, il che significa cambiare radicalmente le proprie abitudini di spesa.

Molto spesso, d’altro canto, le banche negano prestiti personali proprio in ragione dell’età avanzata, non potendo contare sulla sicurezza di una restituzione nei tempi previsti, o comunque sulla stipula di un piano di ammortamento che rispetti la soglia minima vitale stabilita per legge. Tramite il prestito vitalizio ipotecario costoro, esclusi dai tradizionali mezzo di accesso al credito, possono usufruire di una soluzione di finanziamento senza rate né interessi.

Vediamo subito in questa guida come funziona e come accedere al prestito vitalizio ipotecario.

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario rientra nella categoria dei prestiti non finalizzati. Ciò significa che non occorre presentare documentazione per certificare la destinazione della somma richiesta. A proposito, quanto si può richiedere? Le cifre variano sulla base di due parametri. Il primo riguarda il valore dell’immobile, stima che viene valutata da un perito indipendente dalla banca.

I costi sono a carico del richiedente, finanziati tramite la somma che verrà concessa. Il secondo concerne invece l’età del richiedente: può sembrare un paradosso, ma maggiore è l’età, maggiore sarà l’importo concesso, che arriva fino alla metà del valore immobiliare.

Abbiamo detto prima che non ci sono rate né interessi, ma dobbiamo contestualizzare l’affermazione. In effetti gli interessi e le spese dovute per il prestito non sono pagate dal richiedente, a meno di rimborso volontario anticipato. Alla sua morte saranno gli eredi a liquidare il debito, ne parleremo tra poco in maniera più approfondita.

Prestito vitalizio ipotecario: i requisiti

Per ottenere il prestito ipotecario sono sufficienti due soli requisiti: avere compiuto i 60 anni di età e possedere un immobile residenziale; vengono quindi bloccate sul nascere le richieste che propongono strutture commerciali, box, garage. La legge non impone l’obbligo di essere residenti, ed è dunque possibile ipotecare una seconda casa, purché appunto sia destinata ad uso abitativo.

Tuttavia, al momento della presentazione della domanda, occorre presentare dei documenti, alcuni dei quali variabili in base all’istituto di credito cui si fa richiesta.

Questo è l’elenco di quelli imprescindibili, validi per tutti:

  • certificato di nascita, di residenza e dello stato della famiglia;
  • fotocopia dei documenti personali;
  • copia dell’atto di provenienza dell’abitazione di proprietà e degli eventuali certificati di assicurazioni;
  • copia della ricevuta del bonifico per il pagamento della perizia dell’immobile;
  • dichiarazione del richiedente di aver ricevuto tutte le informazioni sul prestito vitalizio ipotecario.

Il prestito vitalizio ipotecario è disciplinato dalla legge 44/2015, che non prevede requisiti di reddito minimo. Si noti però che le banche sono libere di adottare criteri restrittivi in tal senso, dunque è probabile che venga richiesta, tra i documenti, la fotocopia del CUD o del libretto di pensione.

Una clausola importante prevista dalla legge riguarda la firma del coniuge/convivente. Se chi richiede il prestito vitalizio ipotecario è sposato o convive da 5 anni o più, è necessario che entrambi firmino il contratto, anche se la proprietà dell’immobile è di uno solo dei due. In caso di morte, il coniuge più longevo continua ad aver diritto a risiedere nella casa.

Prestito vitalizio ipotecario: a quanto ammonta?

Come accennato all’inizio, la somma concessa dalla banca è in stretta relazione con l’età del richiedente. Certo, anche in questo caso le cose possono cambiare (ma non troppo) da istituto a istituto, ma una stima media vede un’erogazione pari al 10% del valore dell’immobile per i 60enni, al 20% per i 70enni, al 40% per gli 80enni e al 50% per i 90enni.

Sempre approssimando, nella maggior parte dei casi comunque non viene staccato un assegno superiore ai 350mila euro, di solito entro due o tre settimane dall’accettazione della richiesta. I tempi possono però allungarsi fino a qualche mese in base alla disponibilità della banca e del notaio, alla facilità di reperimento della documentazione relativa all’immobile, nonché i tempi tecnici per l’istruttoria e la perizia.

Se la domanda viene rifiutata, si tratta quasi certamente di un importo che la banca o finanziaria reputa troppo elevato; basta rinnovare l’iter chiedendo una cifra più contenuta per ricevere il benestare. In molte occasioni, tuttavia, le banche oppongono diniego ai protestati e a chi risulta segnalato nelle banche dati dei cattivi pagatori (CRIF, CTC o CR).

Attenzione: trattandosi di ipoteca il proprietario può, ovviamente, continuare a vivere nel suo immobile, ma deve rispettare alcuni vincoli. Non può vendere casa né affittarla o ristrutturarla, ed inoltre non può aggiungere una seconda ipoteca. Specifichiamo inoltre che, come per qualunque ipoteca, l’immobile cessa di essere potenziale garanzia a favore di terzi.

Estinzione del prestito vitalizio ipotecario

Come accennato, l’onere di ripagare il debito cade sugli eredi: o saldano, così da mantenere la proprietà dell’immobile ipotecato, oppure consentono alla banca di vendere la casa e coprire il debito con il ricavato. Naturalmente eventuali somme eccedenti vengono corrisposte agli eredi.

In questo secondo caso è utile sapere che se l’immobile non viene venduto entro 12 mesi, la banca ne decurterà il prezzo del 15%; se dopo un ulteriore anno il problema persiste, viene tagliato un’altra quota del 15%, e così via sino ad avvenuta vendita.

Ci si potrebbe a questo punto chiedere se sia previsto l’obbligo del consenso da parte degli eredi; in effetti la domanda è lecita, dal momento che il rimborso del prestito spetterà a loro. A dire il vero la legge non esplicita né impone nulla di tutto ciò, ma le banche potrebbero tutelarsi richiedendo il consenso firmato. Al di là di questo si può intuire che si tratta di buon senso informare i propri cari delle conseguenze economiche che avranno, pur se si spera il più tardi possibile.

Se non si hanno eredi, si può comunque presentare la domanda per il prestito vitalizio ipotecario; dopo il decesso del beneficiario la banca acquisirà la proprietà dell’immobile, a meno che il prestito non venga rimborsato anticipatamente.

Rimanendo in tema di rimborso anticipato, questo può coinvolgere anche solo una parte dell’intera somma, e sulla quota estinta la banca non potrà più esigere gli interessi. Per quanto riguarda le modalità, si può scegliere se restituire il denaro gradualmente, dunque pagando delle rate, o in un’unica soluzione.

Prestito vitalizio ipotecario: a chi conviene?

La sopra citata legge del 2015 ha abbassato l’età minima per richiedere il prestito ipotecario vitalizio da 65 a 60 anni; senza dubbio una miglioria, dal momento che si ha più tempo per godere della liquidità e passare l’età matura senza preoccupazioni economiche. Ricordiamo però che inferiore è l’età, più esigua sarà la somma erogata dalla banca.

Un altro punto da sottolineare è che la vendita della casa ex post, ossia alla morte dell’intestatario del prestito, può essere conveniente per gli eredi qualora il valore sia superiore al debito, poiché potranno incassare la quota eccedente. Viceversa, se il debito è superiore al prezzo di vendita, gli eredi non sono tenuti a coprire la differenza, non diventano cioè debitori nei confronti dell’istituto di credito. Il risvolto negativo è, però, che si rimane con un pugno di mosche in mano.

Al di là di ciò è certamente vantaggioso poter chiedere un prestito senza doversi preoccupare delle rate e, quindi, senza vedere il quinto della pensione volatilizzato tutti i mesi. Se si sta vivendo un momento di difficoltà finanziaria o se si vuole integrare la pensione e mantenere lo stesso stile di vita di quando si percepiva lo stipendio, e non si hanno eredi (o se costoro sono d’accordo), o ancora se si ha un consistente patrimonio immobiliare può essere una soluzione valida da tenere in considerazione, visto che che moltissime banche fanno rientrare le spese accessorie nel TAEG.

Consigliamo in tutti i casi di valutare almeno tre o quattro preventivi di istituti differenti, poiché i tassi di interesse applicati e le condizioni possono variare sensibilmente. Ad esempio l’imposta sostitutiva ammonta allo 0,25% dell’importo se si ipoteca la prima casa tramite banca, ma si può facilmente arrivare al 2% nel caso di seconda casa ipotecata tramite prestito presso una finanziaria. A bilanciare queste spese sussiste per fortuna un’agevolazione fiscale, ossia l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, di bollo, catastali e ipotecarie.

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Friday, 12 July 2019 - Autore: Gino Topini